成交疯涨!南京新房竟不够卖?真实的市场比你想得残酷

来源:365淘房 2019-04-17 16:13

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365淘房 宋晨 南京楼市进入金三银四下半程,虽然相比3月的热闹,4月的楼市相对平静,但回暖的风声始终不绝于耳。一方面有新房破了限价仍然日光,一方面是二手房高价频频成交,土地市场更是迎来久违的百轮竞价。仿佛一切还没有等你准备好,市场就这样猝不及防的“涨声一片”。那么真实的楼市真的如此火爆吗?

突破限价、取消优惠!南京新房加速回暖?

年后南京日光的新房 

据统计,截止4月16日晚10点,春节后(2月11日起)南京迎来35次开盘,其中12次在当天实现日光,占比超3成,从数据上看还算理性。而节后南京成交新房13306套,日均认购204套。

能够实现日光的新房,无外乎具备以下特质:

1、高关注度的热门楼盘。集中在江北核心区和河西等热度高、且新房和二手房价格存在倒挂的区域。有一个信号值得关注,越来越多的纯新盘突破限价,未来预计还有更多项目加入进来。

2、高品质的改善盘对地缘客有强大的吸引力。以城北的星河天赋、葛洲坝招商紫郡蘭园,城南的中海城南公馆等盘为代表,这些项目虽然价格并不低,面积也不小,普遍总价很高,但所在区域都面临着品质新房急缺的现状,许多住在周边有改善需求的买房人往往会把视线重点放在这类项目上。

3、价格便宜,入手门槛低,所在区域有一定的利好资源。其中空港新都孔雀城所在的空港会展小镇区域有宁溧城际通过,南京临空经济示范区的获批对区域发展也将起到推动作用;平澜府靠近固城湖和濑渚州公园,环境优势较为明显。

新房去化节奏加快带来的直接影响就是开发商对市场的信心回归。一批楼盘都在酝酿涨价:

五矿澜悦栖原:一期即将清盘,下期涨价在即;

时代天樾:2019年3月25日起,取消一期房源所有销售折扣优惠。

南京本土房企弘阳发布二季度调价通知,宣布所有业态房源上调现有折扣,且不低于5%的涨幅。

六合荣盛鹭岛荣府:3月起,原有2%优惠全部取消。

……

突破限价、取消优惠,似乎都在传递一个信息:南京新房更好卖了。事实上,相比过年前后南京新房库存量始终在4.2万套左右徘徊,目前的新房库存已经跌到3.4万套的水平,较春节后减少了约8000套。

 另一方面,今年2月和3月南京新房实际上市量仅有3816套,和去年同期的8224套相比,降幅高达54%!上市量的骤减,让买房人的选择变得局限,使得部分需求迫切的买房人只能选择当前在售的项目或者转向二手房。

近五年南京金三新房认购成交数据对比 

通过对比过去五年南京金三新房认购成交的数据发现,今年3月的新房成交量仅次于2016年,是近五年来的次高值,但是和2016年的疯狂楼市相比,也是腰斩的状态。这些现象都在一定程度上说明新房市场回暖的事实,但所谓回暖更多是由于供应量的减少,而火爆更是只发生在个别热门项目上。目前看市场仍属于正常的金三银四“小阳春”行情。不过随着火爆预期的延续,未来会不会全面复苏还要打一个问号。

二手房成交每周都在涨!但不是所有房子都好卖

都说二手房才是楼市真实的晴雨表,那么节后的南京二手房市场到底如何?

春节后南京二手房每周成交走势 

据统计,自春节后南京二手房周成交量已连续上涨7周(其中3.25-3.31一周因房管局税务系统升级,没有数据,故剔除)。而3月南京二手房成交5078套,比2月的3116套上涨了1962套,环比大涨62.97%。据多名中介经纪人反映,节后二手房成交周期明显缩短,不少性价比高的房源都在短期内快速消耗,其中学区房市场回暖迹象最为明显,节后成交量可观,客户咨询量及看房量都有所增长。

更夸张的是高价房源频频成交。近期南京多个板块的二手房房价天花板被刷新:

河西豪宅仁恒江湾天成一套二手房,户型380㎡,成交单价9.47万/㎡,总价3600万;

正荣润锦城成交了一套86.3㎡的房源,总价348万,单价高达40325元/㎡成交周期29天;

江宁朗诗玲珑屿一套84㎡的三房,低楼层,精装修,满两年,380万成交,单价约4.5万/㎡

仙林南大和园一套89.96㎡的小三房,成交总价395万元,单价43908元/㎡创区域新高

城南阅城国际花园小户型房源,成交单价达到5.8万/㎡,同等户型相比一年前涨了1万元/㎡;

燕子矶融创玉兰公馆一套高楼层105㎡三房,成交价高达339.5万,单价高达3.2万/㎡……

当然,高价房源的成交毕竟只是个例,实际上目前南京二手房的主流需求是总价150万-300万的房源。

 
数据来自撸房价

和新房一样,非学区二手房、以及不太热门的板块,二手房价依然平稳,急售房源甚至只能降价。大多非品牌开发商、物业的二手房小区,没有溢价支撑,价格和成交量其实都上不去。看起来很美的二手房市场,不亲身经历一次卖房,不会了解真实的市场有多残酷。

房企回血!土地市场再现厮杀

最近全国的土拍市场火爆异常!

4月16日,杭州望江新城宅地由滨江以总价52亿元、楼面价45326元/㎡竞得,溢价率30%,自持22%,毛坯保本房价测算约5.7万元/㎡

4月12日,常州土拍大热门新北旅游商贸南侧A地块经50轮厮杀,成交楼面地价8297元/㎡,被弘阳一举拿下,刷新新桥板块地价记录!

4月12日,杭州土拍现场,经60轮报价,龙湖以13.54亿元、楼面价19433元/平竞得萧山地块!溢价率27.8%,创下板块新高

……

从3月底至今,包括杭州、南京和广州在内的核心城市土拍市场也是一地难求,叫得上号的房企都在积极参与,成交价格也重新上涨,这几个城市一天的卖地收入都接近百亿。

有机构发布了2019年一季度房企拿地金额排行榜,前十名企业1-3月拿地总额1904亿元,占TOP100企业的35.2%,龙头房企获取土地资源优势不减,行业集中度明显。当初喊着“活下去”的万科,一直强调“安全、谨慎、保守、小心”的融创,纷纷成为今年一季度土地市场的主角。 

为什么土地市场一夜之间换了一番景象?不久前同策发布的这项报告或许能说明一些问题。

今年3月,40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元。对于普通民众来说,这可能是一个没什么概念的数据。但这是自2017年11月以来,房企融资再次突破1000亿大关。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,从2018年四季度以来,房地产企业融资逐渐出现井喷,企业融资难度也有所缓解。而从房企的资金成本看,相比前期有所下调。之前一直过着紧巴巴日子的房企,终于可以松口气了。房企融资来的钱,一部分势必会投入到土地市场之中。

而根据国家统计局最新数据显示,2019年一季度,全国房地产开发投资23803亿元,同比增长11.8%,增速比1-2月份加快0.2个百分点,比上年同期加快1.4个百分点。全国商品房销售额27039亿元,增长5.6%,增速比1-2月份加快2.8个百分点。

房企资金回血,仿佛又重新获得了生命力。

而南京的土地供应节奏,也毫无疑问在加快。

1、3月29日,南京卖出7幅地块,城北的一块纯住宅用地,经过120轮竞价才成交。新希望以2.2万/平地价进驻迈皋桥。一场土拍让南京又登上了全国土拍成交总价榜榜首。

2、土拍第2天,3月30日南京就挂出8幅地块,用地总面积超45公顷,起拍总价47.21亿元,4月30日开拍。

3、土拍第4天,4月1日上午,2019年浦口区土地推介新闻发布会宣布将会带来浦口区区位条件优越的18宗地块共1971亩土地,囊括商业、住宅等多种类型。江北雨山路将添重磅综合体规模超弘阳!

4、土拍第5天,4月2日上午,江北挂出3幅地块,桥北1幅宅地、高新2幅商业地。江北如饥似渴。

5、土拍第6天,4月3日,南京市2019年度国有建设用地供应计划发布,今年南京国有建设用地供应计划总量在2910公顷左右,其中,商品住宅用地出让目标为590公顷,含中小型商品住房413公顷。

结语

南京楼市走到目前的局面,得益于很多因素。比如调控一段时间以来,压抑的购买力得到一定程度的释放,比如房企适时的营销刺激,比如买房人多年来养成的“金三银四”的购房习惯,比如货币宽松,房企回归土地市场建立起的心理预期等等。接下来,南京楼市依旧有大量楼盘上市,比如融信世纪东方、雍宁府、美的雍翠园、金茂悦等。在区域限价没有完全放开,部分银行下调了首套房贷利率等背景下,楼市交易的数据应该会继续保持良好的势头。也就是说,今年的“金三银四”,南京楼市的整体情况基本尘埃落定。

作为中国城镇化的最大受益者,一二线城市还有不少的发展空间,抢人大战依旧如火如荼,“一城一策”趋势也很明显,接下来买或者不买,买房人要抓紧时间决策了!

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